Anciennement ESRIS (État des Servitudes, Risques et d’Information sur les Sols) et ERNMET (État des Risques Naturels, Miniers Et Technologiques), l’ERP ou (État des Risques et Pollutions) est un diagnostic obligatoire lors de la location ou de la vente d’un bien immobilier (appartement ou maison). Ajouté au DDT (Dossier de Diagnostic Technique), il fournit des informations essentielles à la finalisation des transactions.
Qu’est-ce qu’on entend vraiment par ERP ?
L’ERP est un diagnostic immobilier rassemblant toutes les données en rapport aux risques naturels et technologiques ainsi que certains effets de la pollution des sols. Pendant une transaction immobilière, il est donné à l’acheteur en cas de vente ou au locataire en cas de location pendant la signature du contrat. Il informe en toute transparence les futurs occupants du logement des éventuels risques technologiques, naturels et miniers auxquels ils pourraient être exposés. Cela englobe les avalanches, les inondations, les crues torrentielles, les cyclones, les remontées de nappe, les mouvements de terrain, les sécheresses géotechniques, les accidents industriels, les incendies de forêt, les risques miniers et sismiques, les risques en lien avec le gaz radon, les expositions nucléaires... Le but du diagnostic ERP est de protéger les futurs acquéreurs et locataires. Pour information, le diagnostic ERP est établi par l’article L125-5 et l’article R125-24 du Code de l’environnement. Mais ce document officiel peut être différent d’une commune à une autre.
Le bruit comme ERP
L’ERP est en constante évolution, et le DDT vient d’ajouter un nouveau risque, c’est le bruit. Depuis des années, c’est un réel souci pour le corps médical, car il impacte aussi bien sur le mental que sur le physique. Afin de l’intégrer dans les états des risques immobiliers, les autorités gouvernementales ont ajouté l’ENSA (État de Nuisances Sonores et Aériennes). Ce dernier tient compte du PEB (Plan d’Exposition au Bruit) qui repose sur la présence d’aérodromes et d’aéroports près du bien immobilier en vente ou en location. À préciser que l’ENSA peut être demandé en parallèle avec l’ERP. C’est grâce à tous ces diagnostics que les locataires ou les acheteurs peuvent signer librement le contrat l’immobilier. Ils sont donc en connaissance de cause.
Le diagnostic ERP obligatoire ?
Le diagnostic ERP est obligatoire dans le cadre de la vente ou de la location de tous les biens immobiliers bâtis ou non qui se trouvent dans une zone déterminée. Parmi les zones concernées, notons la zone délimitée par le PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels), le PPRM (Plan de Prévention des Risques Miniers) ou le PPRT (Plan de Prévention des Risques Technologiques). Il y a également la zone de sismicité 2, 3, 4 et 5 ainsi que la zone de radon niveau 3. Il faut aller sur le site Géorisques lancé par le ministère de l’Écologie pour savoir si on est concerné. Il y a une liste de toutes les communes à risque par arrêté préfectoral. Le diagnostic ERP détermine d’abord si le bien immobilier est dans le périmètre du PPR (Plan de Prévention des Risques). Si c’est le cas, ce document informe les futurs occupants sur le statut du PPR et permet de savoir s’il y a prochainement des travaux en lien aux risques.
La réalisation du diagnostic ERP
Le diagnostic ERP peut être fait par le propriétaire du bien immobilier en vente ou en location ou par un diagnostiqueur immobilier. La première chose à faire est d’identifier les risques identifiés par les autorités. Pour cela, il faut étudier et vérifier le PPR, le niveau de classement de la commune où se trouve le bien sur la carte des zones de sismicité ainsi que l’existence et la délimitation des secteurs d’information des sols à proximité. Toutes les données recueillies sont à mettre dans le formulaire réglementaire de l’ERP avec les extraits de la cartographie afin de localiser le bien immobilier par rapport aux risques. À noter que si on approche un professionnel, il peut fixer son tarif librement. En effet, il n’y a ni règle ni seuil dans l’encadrement des tarifs des diagnostics immobiliers.
L’obtention et la validité de l’ERP
La rédaction du diagnostic ERP ne demande aucune certification. Il suffit de télécharger gratuitement le modèle officiel CERFA sur le site Géorisques, et c’est à la disposition de tout le monde. Ce diagnostic est valable pendant 6 mois, et il considère les derniers travaux réalisés. Au cas où il y a un changement dans la réglementation ou une évolution du PPR avant ce délai, le diagnostic ERP ne sera plus valide. S’il y a des risques, le locataire ou l’acheteur peut solliciter par voie de justice l’annulation du bail ou de la vente. Dès lors, la responsabilité pénale ou civile du responsable de l’exécution du diagnostic est engagée. Il peut s’agir du vendeur, du bailleur ou du mandataire de la location ou de la vente.
L’ERP pour les locataires et les acheteurs
Pour les locataires, l’ERP alerte sur un risque éventuel pour le bien immobilier ou pour leur santé. D’ailleurs, c’est pour cela qu’il est à remettre avant la signature du bail. Il n’est pas rare que les locataires vivent des catastrophes sans savoir que c’est connu ou courant dans la commune. Ainsi, ils n’hésitent pas à résilier le bail pour trouver un autre logement plus sûr. Le but de l’ERP est donc d’éviter les locations temporaires et les conflits entre les propriétaires et les locataires. Pour les acheteurs, ce diagnostic est décisif, car suivant les risques identifiés, ils peuvent accepter ou refuser la transaction. En présentant l’ERP, il n’y a plus de rétractation de la part des futurs propriétaires lors du compromis.
Si l’ERP est frauduleux ou n’est pas donné, il y a des sanctions fixées par les autorités gouvernementales. Elles sont à l’encontre du propriétaire qui vend ou qui loue son bien immobilier ainsi que le notaire ayant effectué le contrat de vente ou de location. Les sanctions sont financières, et cela peut aller jusqu’à 300.000 euros d’amende et une peine d’emprisonnement de 2 ans. Les nouveaux locataires peuvent demander une baisse du loyer ou l’annulation du bail et les nouveaux propriétaires une annulation du contrat de vente.